АРЕНДА. КЕЙС

Чтобы стены помогали

Как выбирать помещение
Подбор помещения и согласование условий работы с арендодателем едва ли не самый критический момент на старте реализации вашей мечты — бизнеса или хобби. Если перед вами стоит задача открыть образовательный центр, который будет жить долго и процветать неуклонно, то к выбору пространства надо отнестись максимально внимательно. Давайте разберемся, как собрать 3D-пазл эффективного помещения.
Лола Шурыгина
Основатель и руководитель Семейной школы «Макарун»
Задавайте себе правильные вопросы и делайте реалистичные допущения только после анализа рынка и понимания критериев выбора помещения, но никак не до.
Неправильно
Случайно узнать/увидеть/пройти мимо/подумать: «Какое замечательное помещение в новом районе, чем бы его загрузить, чтобы выйти в ноль?» Эта идея, скорее всего, закончится попаданием в те самые 95% банкротов, которыми славится рынок образовательных услуг.
Правильно

Сформулировать критерии выбора и не отступать от них ни на шаг, даже если перед вами «конфетка», в которую вы влюбились с первого взгляда. Берем в руки базы недвижимости и сопоставляем, проверяем, соотносим каждое из привлекательных предложений с вашим персональным чек-листом выбора.

  • Локация. Точнее, ее соответствие вашему бизнес-плану (а не наоборот). Иначе говоря, способность жителей данного района оплатить средний чек, запланированный вами в доходной части бюджета. Мало присмотреть помещение в хорошем спальном районе или в районе, где еще никто из конкурентов не успел осесть. Может оказаться, что в большинстве своем здесь живут переселенцы из бывших хрущевок или молодые семьи, выплачивающие ипотеку.
ЛАЙФХАК

В этом районе есть хороший торговый центр, «Азбука вкуса», частная клиника с приличной репутацией (а лучше, если не одна), салон красоты премиум-сегмента, большой спортивный центр? Здесь достаточно жилья со стоимостью уровня «бизнес» и выше? Если да, ставим галочку в чек-листе, проверяем себя по списку будущих потерь (см. ниже) и переходим к следующему критерию.
Важно
Максимальное расстояние до вашего детского развивающего центра — километр пешего хода мамы с ребенком. Или 20−30 минут на машине, если вы открываете школу. Близость к метро — несомненный жирный плюс. Логистика должна быть комфортной. Может оказаться, что в часы пик 30 минут на машине превратятся в мучение для родителя, и вы потеряете часть потенциально интересных клиентов из привлекательного района, на который мысленно уже делаете ставку.
Мнение
  • Гульназ Сагитдинова
    Руководитель сети центров ментальной арифметики Quantum
    «Для меня важным критерием является тот факт, что в районе много детских центров. С одной стороны, парадоксально: да, конкуренция. Но, с другой стороны, если есть большое количество детских центров, значит, есть на это спрос, значит, дети ходят. На мой взгляд, опасно открываться там, где нет детских центров», — считает Гульназ Сагитдинова, руководитель сети центров ментальной арифметики Quantum.
То же верно для специализированных центров, к примеру для шахматных клубов. При этом в профессиональной среде советуют ориентироваться в среднем на не более чем трех-четырех конкурентов в пределах одной локации.
Стоп-лист
Задайте себе вопрос: «Где Н Е должно располагаться мое помещение? В каком месте я НЕ смогу привлечь родителей?» И сверьтесь по нашему стоп-листу:
  • Рядом нельзя припарковаться или парковка затруднена. Негде оставить коляску.
  • Помещение имеет общий вход для вас и других арендаторов.
  • Мамы не одобрят соседей: шиномонтаж, алкогольный или продуктовый магазин, автошколу, сауну, офис с клерками, которые выходят покурить.
  • Нет возможности повесить вывеску либо стоимость ее размещения слишком высока.
  • Цокольный, подвальный этаж, третий этаж и выше.
  • Вас не видно с дороги. Окна выходят на железнодорожные пути или внутрь закрытого малопосещаемого двора.
Выбор помещения, которое имеет хотя бы одну из названных выше характеристик, будет означать потери как на старте, так и в процессе работы. Размер потерь стартует от 150 тысяч рублей в месяц.
Сформулировать критерии выбора и не отступать от них ни на шаг, даже если перед вами «конфетка», в которую вы влюбились с первого взгляда
  • Само помещение. Опять же в первую очередь важно его соответствие вашим бизнес-задачам. Танцевальному центру и Монтессори-классам подходят большие залы, детской развивающей студии нужны небольшие комнаты. Внимательно посмотрите на плановую наполняемость и состав групп, это подскажет вам, сколько комнат необходимо и какова оптимальная площадь каждой из них. В среднем это от 2 кв. м на ребенка.
ЛАЙФХАК

Сразу подумайте, надо ли вам расширяться. Если да, то любимое всей страной «проживем годик как-нибудь, а там видно будет, если что — переедем» — это точно еще пара сотен тысяч выброшенных денег, а потом еще пара.
Важно
Сразу «примерьте» помещение на соответствие лицензионным требованиям, если планируете получить лицензию. Неподходящее помещение означает переезд (и потери). А подходящее — еще одну статью расходов: привести помещение в порядок в соответствии с требованиями СанПиН обойдется вам в сумму от 80 тысяч до 300 тысяч рублей в зависимости от его текущего состояния.
Проверьте себя
  • Есть ли в помещении хорошо видимая, удобная для родителей и сотрудников зона администратора — ресепшен? Есть ли возможность организовать комнату для сотрудников и минимум три учебных зала?
  • Есть ли на каждом этаже санузел? Для семейных центров желательно, чтобы их было два, а для школ и лицензируемых центров — три. Есть ли техническая возможность при необходимости дооборудовать санузел (плюс 15−20 тысяч к смете расходов)?
  • Имеется ли отдельный вход и второй пожарный выход (или возможность его сделать)?
  • Видите ли вы разумное сочетание коридоров и основного помещения? Узкие коридоры — это риск травматизма для бегающих детей. Слишком широкие коридоры в стиле «красивенький лофт с пуфами» — финансовые потери для бизнеса.
  • Есть ли место для удобной раздевалки, места ожидания для родителей? Лютую ненависть и дикое раздражение мам и пап вызывает невозможность спокойно раздеть и одеть, переобуть ребенка, сложить и повесить вещи. Это мелочь, но ее влияние на бизнес весьма существенно. При плановой загрузке центра от 60 детей, пребывающих в центре одновременно, на раздевалку резервируем 15−18 кв. м площади.
  • Вас не видно с дороги. Окна выходят на железнодорожные пути или внутрь закрытого малопосещаемого двора.
Проверили? Отлично, ставим еще одну галочку в чек-листе, проверяем себя по стоп-листу и переходим к следующему критерию.
Антикритерии
Задайте себе вопрос: «Каким Н Е должно быть мое помещение? В каком помещении я НЕ смогу удержать родителей?» И сверьтесь по нашему стоп-листу:
  • В каждом зале, где занимаются дети, должны быть окна. Это требование СанПиН. В противном случае приточно-вытяжная вентиляция будет стоить от 2,0−2,5 млн рублей. Спросите себя «за чей счет банкет?» и сразу откажитесь от мысли арендовать помещение, если вентиляции нет в наличии.
  • Требуется серьезный косметический ремонт. В среднем расходы на отделку составляют от 1300 рублей за кв. м, из чего следует, что фанатизм в этом деле небезобиден для ваших финансовых показателей.
  • Отсутствует пожарная сигнализация, которую должен устанавливать собственник помещения. Если договориться с арендодателем не получается, а помещение вам очень приглянулось и в целом существенных минусов не имеет, то расходы на установку увеличат вашу смету на сумму от 50−80 тысяч рублей.
  • Деревянные перекрытия. Сразу говорим: «Нет, никогда и ни за что!»
  • «А вот тут мы переставим стеночку». Необходимость перепланировки и ее легализация — предмет отдельных будущих мучений. Ваших.
  • Состояние коммуникаций: пригласите специалиста, который поможет вам убедиться в том, что проводка не выжжена, водопровод родом из 2000-х, а канализация работает исправно.
  • Подвал или пустоты под полом могут стать причиной плесени, застоя воды, неприятного запаха, холодного пола, насекомых. Не поленитесь и проверьте состояние подполья, поспрашивайте будущих соседей о том, как им живется в этом помещении в разное время года. То же касается крыши. Если вдруг окажется, что потребуется поднимать слой бетона, потому что при предыдущем ремонте были допущены серьезные ошибки, стоимость ремонта увеличится в 3−6 раз.
  • Прилегающая территория не радует глаз. В основном этот пункт существенно влияет на желание открыть школу или группу детского сада. Школьникам и малышам необходимо где-то гулять, и родителям важна возможность организации качественной и безопасной прогулки для своих детей.
  • Если есть проходные или смежные комнаты, придется задуматься об их загрузке.
  • Размер окон и высота потолков имеют существенное значение для лицензируемых центров. Внимательно сверьтесь с требованиями СанПиН.
Риск-менеджмент в данном вопросе — это своеобразная библия, обязательная к исполнению
  • Договор аренды и отношения с собственником. Риск-менеджмент в данном вопросе — это своеобразная библия, обязательная к исполнению. Помним, что только с бумажкой вы человек, вооружаемся терпением, собираем в кулак все свои знания в области психологии отношений, «хотелки» и приоритеты по помещению и начинаем переговоры.
ЛАЙФХАК

Разделяйте договоры. Заранее обговорите с собственником возможность заключить договор на разные юрлица (ИП) по разным направлениям деятельности. В случае проверки и наложения ограничений или временных запретов на одно из направлений со стороны государственных органов вы будете подстрахованы, а доступ к помещению останется за вами. Как и возможность продолжить работу.
Важно
Любые отклонения ставки арендной платы в сторону ниже среднерыночной по территории совершенно точно и без вариантов означают: что-то здесь не так. Это повод максимально тщательно проверить юридическую и фактическую чистоту помещения.
Проверьте себя
  • У вас есть грамотный профильный юрист или профессионал, хорошо разбирающийся в вопросе? Стоимость его услуг окупится многократно.
  • Оптимальное время для открытия детского проекта — 1 сентября. Соответственно, договор следует согласовать и подписать двумя-тремя месяцами ранее с допущениями на арендные каникулы. В пустой летний период можно сделать ремонт и не нести расходы на аренду.
  • Расходы на аренду составляют не более 20% плановой выручки центра, оптимально — 10−15%. Будьте виртуозны и изобретательны. Можно и нужно говорить об инженерных коммуникациях в счет арендной платы, о снижении ставки по коридорам, санузлам и лестницам, если они занимают большую часть помещения и фактически непригодны к использованию, о выведении подвала из расчета ставки арендного платежа и т. д.
  • Коммунальные расходы в среднем составляют не более 10% расходов на аренду в зимний период и примерно вдвое меньше в летний. При этом вы убедились в том, что счетчики разведены между разными арендаторами и считают только ваше электричество, тепло и воду.
  • Ежегодное повышение ставки арендной платы в среднем составляет не более 6−10%.
  • Все предварительные договоренности закреплены письменно, например в электронной почте, и вы вычитали и сравнили правки во всех версиях пересылаемого договора. Да, часто бывает, что арендодатели грешат корректурой в свою пользу с комментариями «ой, я случайно» и «извините, я не заметил».
  • Вы убедились в том, что план БТИ совпадает с фактической планировкой помещения.
Получили проект договора аренды с полностью согласованными на переговорах условиями? Проверяем себя по списку ниже и торжественно заселяемся.
Задайте себе вопрос: «Есть ли у меня план Б на случай, если арендодатель начнет чудить?»
Warning-list
Задайте себе вопрос: «Есть ли у меня план Б на случай, если арендодатель начнет чудить? И каковы последствия того, что он отсутствует?» Сверьтесь по нашему warning-list:
  • Помещение находится в субаренде, имеет несколько собственников, им владеют несовершеннолетние лица? Стоит проверить права собственности и право на сдачу в аренду у каждой из участвующих сторон. И убедиться в том, что стороны не воюют, иначе бракоразводный процесс супругов будет стоить вам изрядной доли спокойствия и нервов.
  • Тщательно исследуйте ограничения на право совершать сделки с помещением. Площадь может оказаться в залоге, быть предметом судебного разбирательства, в уставе арендодателя могут присутствовать какие-то требования к совершению сделки.
  • Вычитайте договор. Адрес и помещение должны полностью совпадать с их маркировкой в официальных документах Росреестра. Иначе вам сдадут в аренду воздух, равно как верно и обратное: помещение, существующее в реальности, не всегда существует юридически.
  • Никаких дизайн-проектов и начала ремонта до подписания договора аренды, даже если по пятницам вы ходите в баню с хозяином и там ударили по рукам, даже если вместе крестили детей. Ибо это от 150 тысяч до бесконечности чистых потерь.
  • Все риски краткосрочных (от девяти месяцев) договоров тоже с вами, отныне и через год. Ровно в тот момент, когда окажется, что арендодатель пересмотрел арендные условия под угрозой выселения, а вам они не подошли.
  • Аренда от города — хороший вариант ровно до того момента, пока у города не поменялись планы на сдаваемый вам объект. Сменился мэр или руководитель профильного департамента? Мониторьте ленту городских новостей и держите нос по ветру, чтобы обезопасить свой бизнес.
По словам Татьяны Семеновой, начальника отдела по связям с общественностью и СМИ Департамента города Москвы по конкурентной политике, с момента запуска в 2014 году программы «1 рубль за квадратный метр» через Единую торговую площадку Москвы реализовано 33 объекта с целью открытия частных детских садов и школ. Половина из них уже выполнила условия для перехода на льготную ставку аренды. В среднем на объект претендовали по два участника. Согласно условиям сделки льготной аренды, предприниматель должен провести в помещении ремонт, соблюсти нормативы по загрузке объекта. Как минимум 80% воспитанников образовательного учреждения должны быть зарегистрированы в Москве. Договор аренды заключается на 49 лет.
Резюме
И, наконец, о возможностях. Стоит присмотреться к таким ресурсам, как социальные сети (например, Facebook). Все больше объявлений о продаже детского бизнеса переходят из рук в руки в профильных группах и сообществах. Там же можно составить достаточно полное мнение о самом владельце и его бизнесе, получить отзывы родителей о локации, центре, педагогах. В районных сообществах можно изучить конкурентный фон и характеристики района при принятии решения о выборе места.

Не стоит сбрасывать со счетов и государство. В частности, в Москве правительство активно продвигает программы сдачи в аренду помещений для бизнеса по льготным ставкам аренды.

Помещение и работа с арендными условиями — это часть большого бизнес-процесса. Отнеситесь к этому так, словно вы идете в поход и выбираете одну палатку на двоих, и помните: к помещению прилагается собственник. С ним вам и жить, с ним и кашу варить.
Если статья была для вас полезной, расскажите о ней друзьям. Спасибо!

Читайте также: